Wie das Land mehr Wohnraum schaffen will

Bericht aus der Stuttgarter Zeitung vom 25. September 2021

Aus unserer Sicht ist es sehr erfreulich zu lesen, dass unsere neue Landes-Bauministerin Frau Nicole Razavi sich dem Thema vorrangig annimmt, dass innerörtliche (Gewerbe-)flächen einer Wohnbebauung zugeführt werden und dabei auch mit einbezieht, dass einige Orts-/Stadtkern-Grundstücke, die bislang nicht optimal genutzt sind, durch maßvolle Nachverdichtung künftig besser genutzt werden. 

Die sogenannten „Enkelgrundstücke“ werden sicher nur einbezogen werden können, wenn die Ministerin eine gute Idee hat, was sie den Grundstückseigentümern erzählen kann, warum diese jetzt verkaufen sollen, um dann vom Verkaufserlös Strafzinsen zu bezahlen, insbesondere vor dem Hintergrund, dass nach unserer Meinung die Bauplatzpreise nicht mehr so stark steigen werden wie in den letzten Jahren, aber eine jährliche moderate Steigerung der Baugrundstückspreise von 1,5 – oder teilweise bis 3 % pro Jahr dürfte sicher realistisch sein.

Vielleicht sollte sich unsere Landes-Bauministerin mit unserem Landes-Finanzminister zusammentun, um in diese Richtung eine Lösung anbieten zu können, z. B., dass Erbpachtverträge die kürzeren Laufzeiten haben dürfen wie bislang, von z. B. nur 10 oder max. 20 Jahren.

Dann könnte eine junge Familie das Grundstück bebauen und dann 10, 15 oder 20 Jahre lang einen Erbpachtzins zahlen von z. B. 2 %, was zwar leicht über dem aktuellen Darlehenszins liegt bei mittel- bis langfristigen Baudarlehen, aber in einem Rahmen bleibt der vernünftig ist und junge Familien finanziell nicht überfordert. Der Grundstückseigentümer erhält dann 2 % Zins und erspart sich den Strafzins von 0,5 – 0,75 % und hat dadurch eine derzeit kaum auf sichererem anderen Weg zu erlangende Rendite von 2,5 %, den Strafzins, der dann nicht anfällt, mit eingerechnet. 

Es muss dann eben auch möglich sein – und daran scheitert es bislang – weshalb Bauconcept dies auch noch nicht umgesetzt hat, obwohl wir es schon lange umsetzen wollen, dass eine fixe Kaufpreissumme für das im Rahmen der Erbpacht bebaute Grundstück zu vereinbaren d. h. welchen Grundstückskaufpreis der Erbpachtnehmer zu bezahlen hat, d. h. die junge Familie, in 10, 15 oder 20 Jahren, wenn sie das Grundstück erwerben kann. Wertsteigerung des Grundstücks 1,5 % pro Jahr, als fest vereinbarte Zahl.

Wenn hier eine jährliche Preissteigerung von 1,5 % vereinbart werden könnte, wäre dies sowohl für den Besitzer des „Enkelgrundstückes“ oder Baulücke oder nicht optimal genutztem innerörtlichen Grundstücks eine attraktive Lösung, ebenso wie für die junge Familie, die nun auf vorgenanntem Grundstück bauen kann. Dies gilt natürlich auch für alle innerörtliche Grundstücke die von Gewerbe in Wohnbebauung umgewandelt werden und für Wohnbaugrundstücke im Ort, die sinnvoll besser genutzt werden können durch Nachverdichtung.

Von solchen Flächen gibt es selbst in Gemeinden mit 5 – 10.000 Einwohnern in der Regel mindestens 100, die oft salopp mit dem Wort „Enkelgrundstücke“ bezeichnet werden, mit der o. g. Vorgehensweise hätten wir „auf einen Schlag“ eine Lösung die alle Seiten zufriedenstellt und der Flächenverbrauch im Außenbereich könnte über Jahre hinweg auf Null reduziert werden, was min. seit Ende der 1990er Jahre heftig diskutiert und gefordert wird (z. B. Region Stuttgart) und für das es noch immer keine wirklich funktionierende Lösung gibt.

Ich denke auch nicht, dass es Flächenscouts bedarf, die Lücken finden, aber schaden kann es sicher nicht. Ich bin mir sehr sicher, dass die meisten Gemeindeverwaltungen und der Bürgermeister*innen sehr wohl wissen wo die Baulücken sind oder wenig genutzte Grundstücke und diese häufig auch erfasst haben, aber es fehlt eben an „Hebeln“/Möglichkeiten die zu einer Lösung führen die für alle passt, d. h. sowohl für den Bauwilligen, den Grundstücksverkäufer und natürlich die Kommune.

Bleiben Sie gesund.

Bernd Geisel
Bauconcept Projektentwicklung GmbH

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