Preise für Häuser und Wohnungen gehen stark zurück

Artikel aus der Stuttgart Zeitung vom 17. Oktober 2023

Wenn man die Überschrift so liest denkt man es handelt sich um einen Bericht für ganz Baden-Württemberg, das ist allerdings nicht der Fall, hier wird aufbereitet wie die Preisentwicklung für das Wohnen in der Stadt Stuttgart sich verändert hat von 2010 bis 2023.

Es wird auch nicht differenziert zwischen Wohnungen und Häuser, aber genau das wird hier nun kommentiert wird ist etwas das diejenigen, die mit dem Thema etwas zu tun haben, wie auch Bauconcept, schon seit Frühjahr 2022 sagen, zu gebrauchten Häusern und Wohnungen.

Klar ist, dass wenn wir die Energiewende, die in einem Zeitraum von 20 Jahren geplant war, innerhalb von 2 oder 3 Jahren umsetzen müssen, da wir kein Erdgas mehr aus Russland bekommen und auch keins mehr wollen nicht einfach wird. Deswegen muss jeder der ein gebrauchtes Haus oder eine gebrauchte Wohnung kauft einplanen, dass er sehr viel Geld für ein neues Heizsystem und für eine energetische Sanierung des Hauses oder der Wohnung ausgeben muss. 

Wie schon mehrfach auf unserer Homepage thematisiert, kann jeder Mensch (Politiker ausgenommen) Geld nur einmal ausgeben. Dies ist nicht nur in der Stadt Stuttgart so, sondern überall, und deshalb sind die Preise für gebrauchte Wohnungen und Häuser bislang schon um 10 % gefallen, ich glaube 5 / 6 % Preisrückgang werden noch kommen, nun jeder weiß durch die Verabschiedung des „Heizungsgesetzes“ im September 2023 was er genau tun muss, wenn er eine solche Immobilie erwirbt.

Stuttgart hat noch ein anderes Problem, da dort die Baugenehmigungszahlen ganz gewaltig zurückgehen, das haben wir auch schon mehrfach thematisiert. Die Preise in Stuttgart für Baugrundstücke sind derartig teuer, d. h. sie haben sich fast verdreifacht in den letzten 12 - 15 Jahren, sodass auch wegen zurückgegangener Nachfragen kein Bauträger mehr in Stuttgart Eigentumswohnungen bauen will, weil er Sorge hat, sie nicht verkaufen zu können bzw. nicht zu dem Preis den er gerne erzielen möchte bzw. muss wegen der Bauplatzpreise. 

Die Investoren (Bauträger) gehen deshalb in die Städte und Kommunen im „Speckgürtel“ von Stuttgart und bieten dort Wohnungen an, wo sie es günstiger anbieten können, und folgen damit dem Weg den viele Familien in Stuttgart gehen (müssen), d. h. in Randgebieten um Stuttgart herum künftig zu wohnen. 

Hinzu kommt, dass in Stuttgart viele Vorgaben gemacht werden was ein Bauträger, der ein größeres Mehrfamilienhaus bauen wollte alles tun muss, z. B. noch einige Sozialwohnungen mitbauen, weil man bei der Stadt Stuttgart davon ausgegangen ist, dass dies problemlos möglich ist, weil dann der Bauträger die Wohnungen mit Sozialbindung erheblich billiger verkauft an einen Investor und dadurch den Verlust aus den Sozialwohnungen auf die Preise der anderen Eigentumswohnungen aufschlägt, aber dieses „Modell“ klappt schon drei Jahre nicht mehr. 

Dass die Wohnungsmieten von 2010 bis heute um 58 % gestiegen sind können wir diesem Artikel auch entnehmen. Leider fehlt hier eine ganz entscheidende Kurve, nämlich die Preise bei Neuvermietungen von Wohnungen, dort liegt der Wert in aller Regel schon bei der doppelten Miete als sie 2010 noch war. 

Dass ein Bauträger weiter jeden Bauplatz, auch in schlechter Lage, teuer einkauft ist vorbei, da es auch keine Kunden mehr gibt die bereit sind auch in solchen Lagen, zu sehr hohen Preisen, etwas zu kaufen nur um in Stuttgart bleiben zu können war schon 2021 absehbar. 

Was eine „wilde Zinswende“ sein soll, weiß ich nicht, dass so eine Zinsentwicklung für Baudarlehen die Käufer nicht freut, die aber absehbar war, ist etwas mit dem wir alle leben müssen, das wird sich - so meine persönliche Einschätzung - in absehbarer Zeit nicht ändern. Die Zinsen für langfristige Baudarlehen werden - so meine persönliche Einschätzung - zwischen 3,2 und 3,5 % sich „einpendeln“. 

Familien die sich jetzt für den Neubau eines Hauses entscheiden, haben seit 16. Oktober 2023 endlich mal wieder die Möglichkeit Fördermittel des Bundes in Anspruch zu nehmen bis zu 170.000 € bei Errichtung eines klimafreundlichen Neubaus zu einem Zinssatz, der dann auch 10 Jahre festgeschrieben wird, von rund 1 %. Das relativiert die gestiegenen Zinsen doch ganz deutlich, da damit ein durchschnittlicher Zinssatz von unter 2,5 % für den Bauherrn möglich ist, der langfristig festgeschrieben wird. Ich denke das ist ein guter Anreiz damit Familien sich jetzt für den Bau eines Bauconcept-Hauses entscheiden können bevor die Fördermittel nicht mehr zur Verfügung stehen. 

Bleiben Sie gesund.

Gärtringen, den 17. Oktober 2023

Bernd Geisel, Bauconcept Projektentwicklung GmbH

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