Kreisreport Böblingen, Landkreis in Baden-Württemberg

Untersuchung der empirica regio GmbH vom Oktober 2023

In vielen Nachrichten hören wir, was wir für schlechte Zeiten haben, die Wirtschaft leidet und der Immobilienmarkt auch. Fakt ist leider, dass wir bundesweit gesehen im Jahr 2023 keinen Wachstum haben werden, sondern einen Rückgang von etwa 0,5 %, damit sind wir das schlechteste Land in der europäischen Union. Das liegt ganz entscheidend daran, dass wir sehr viel exportieren und der Export leidet. Diese Zahlen sind natürlich ermittelt aus ganz Deutschland. Es ist sicherlich für viele Menschen ganz wichtig solche Zahlen zu kennen. Ich persönlich und ich denke die meisten unserer Kunden interessiert, was ist hier bei uns in der Region los, deshalb kaufen wir uns 2x im Jahr den aktuellen empirica Monatsbericht, bezogen auf den Landkreis Böblingen, der sehr genau darüber Auskunft gibt, was es hier bei uns an Zahlen gibt. Dieser Bericht, der in der Regel 1x im Monat aktualisiert wird, kostet zwischenzeitlich leider 49 Euro. Den letzten, den wir Anfang diesen Jahres gekauft haben, hat noch 39 Euro gekostet. Wir können Ihnen leider diese Untersuchungen nicht auf unsere Homepage stellen. Wenn Sie aber hierzu Fragen haben können Sie sich selbstverständlich gerne an uns wenden, dann können wir diese anhand dieses empirica-Berichts Ihnen beantworten. 

empirica kommt zu dem Ergebnis, dass wir, d. h. der Kreis Böblingen, nach wie vor eine Wachstumsregion sind und deshalb die Bevölkerung zunimmt. Weiter kommen die Wissenschaftler von empirica zu dem Ergebnis, dass wir weiter von einem Beschäftigungswachstum ausgehen können, dass wir eine starke Wirtschaft haben und dass wir bei Immobilienpreisen weiterhin ein hohes Preisniveau haben. 

Im Jahr 2022 hatten wir im Landkreis Böblingen einen Nettozuwanderungsgewinn von 5.551 Personen, das ist mehr wie die Einwohnerzahl z. B. von Nufringen. Wir hatten in 2022 auch einen Geburtenüberschuss von 501 Personen im Landkreis Böblingen. 

Bei den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen steigt nach wie vor das verfügbare Einkommen je Haushalt damit das Bruttoinlandsprodukt je Einwohner. Auch die Beschäftigungszahlen sind leicht gestiegen im Jahr 2022 nach einem sicher coronabedingten leichten Rückgang im Jahr 2020 und 2021.

Die Zahl der Einpendler in den Landkreis Böblingen hat trotz Ausweitung der Homeofficetätigkeit auch in 2022 zugenommen. Die Arbeitslosigkeit ist nach wie vor auf einem Niveau von unter 4 %. 

In der Wohnungsnachfrage ist nach wie vor ein Anstieg zu verzeichnen, was sicher auch daran liegt, dass immer mehr Menschen im Landkreis Böblingen wohnen wollen. Der Landkreis Böblingen wird bald mehr als 400.000 Einwohner haben. Im Jahr 2027 sollen es bereits 410.000 Einwohner sein. 

Forscher von empirica erwarten auch einen Anstieg bei den Haushalten im Landkreis Böblingen noch in diesem Jahr auf 175.000. Die mittlere Haushaltsgröße nimmt leicht ab, von etwa 2,3 auf 2,2. Das durchschnittliche Alter im Landkreis Böblingen wird dieses Jahr bei knapp unter 45 Jahren liegen. 

Zum Thema Wohnungsangebot ermittelt empirica, dass die Wohnfläche je Einwohner im Landkreis Böblingen abgenommen hat auf etwa 44 qm. Der bundesweite Schnitt liegt bei knapp 46 qm, das dürfte den hohen Immobilienpreisen in unserer Region geschuldet sein. 

Die Fertigstellung von Ein- oder Zweifamilienhäusern im Landkreis Böblingen hat, gegenüber dem Jahr 2005, abgenommen, das dürfte den relativ hohen Preisen im Landkreis Böblingen, der wiederrum durch die hohen Einkommen beeinflusst ist, „geschuldet sein“. Wir liegen jetzt wieder auf dem Niveau von 2019, was die Fertigstellung von Ein- und Zweifamilienhäusern betrifft. 

Die Zahl der Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäusern ist nach wie vor sehr hoch, d. h. in etwa auf dem Niveau von 2005, lag aber in 2013 leicht höher. Für jemand der wie Bauconcept Häuser seinen Kunden anbietet, ist natürlich die Prognose über die künftige Neubaunachfrage höchst interessant. Diese liegt im Landkreis Böblingen nach wie vor über dem Schnitt von Baden-Württemberg, auch über dem Schnitt von ganz Deutschland, auch wenn die Nachfrage im Landkreis Böblingen zurückgegangen ist. 

Beim Kapitel Immobilienpreis kommen die Forscher von empirica zu der Erkenntnis, dass die Mietpreise für Wohnungen im Landkreis Böblingen mittelfristig weiter ansteigen gegenüber dem Jahr 2005 bis Ende 2023 von durchschnittlichen 8,50 € auf 13,50 €. 

Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen (Neubau und Altbau gemischt) erwarten die Statistiker von empirica eine Seitwärtsbewegung bei etwa 5.300 €, d. h. man erwartet hier keine Preiserhöhung aber auch keine Reduzierung in den nächsten Monaten, wobei bei gebrauchten Wohnungen der Preis leicht fallen wird, was sicher damit zusammenhängt, dass nun viele Mehrfamilienhäuser aufwendig energetisch saniert werden müssen aufgrund der neuen Anforderungen, z. B. im sogenannten „Heizungsgesetz“. Auch die Käufer einer gebrauchten Wohnung können ihr Geld nur 1x ausgeben entweder für den Kauf oder für die energetische Sanierung. Das ist natürlich bei gebrauchten Häusern genau das gleiche, diese sind im Preis gefallen von etwa 530.000 auf ca. 470.000 €, d. h. um 12 % eben wegen den oben genannten Kosten für eine energetische Sanierung (Zeitraum Sommer 2022 bis Oktober 2023).

Die Statistiker von empirica haben sich dann auch mit dem Thema befasst wie die Kosten für langfristige Kredite für den Erwerb oder den Bau eines Hauses sich entwickelt haben. Wir sind nun in 2023 wieder auf dem Niveau angekommen von 2011, d. h. wir liegen jetzt für Zins und Tilgung 1,5 % höher wie 2019 bis 2021. 2017 und 2018 lagen die Aufwendungen für Zins und Tilgung etwas höher wie heute, immer auf die Gesamtlaufzeit des Baudarlehens betrachtet. 

Was hier in die Berechnung natürlich keinen Einfluss hat ist die Berücksichtigung beim monatlichen Gesamtaufwand für eine Bauherrenfamilie, was sie an Energiekosten einspart, wenn sie von einer 15 oder 20 Jahre alten Mietwohnung in ein neues Bauconcept-Haus zieht, dann verbleibt nicht einmal mehr 1 % Mehraufwand für Zins und Tilgung, wobei dies natürlich viel Geld ist. Wenn man das Förderprogramm für den klimafreundlichen Neubau, den es seit Ende September 2023 gibt, in Anspruch nimmt, beträgt für die Bauherrenfamilie der zu zahlende monatliche Aufwand unter dem guten Wert von 2019 bis 2021 (Zins + Tilgung).

Auf für „Kapitalanleger“ hat sich eine Verbesserung ergeben nachdem im Jahr 2005 noch eine Rendite von knapp über 5 % zu erzielen war und diese dann kontinuierlich abgenommen hat bis zum Tiefpunkt in 2021, wo nur noch knapp über 3 % erzielt werden konnten, wird jetzt wieder eine Rendite erreicht von etwas über 3,5 %. Wenn jetzt noch der Käufer eines Hauses, der sein Haus vermieten wird, die neue erhöhte Abschreibung für die nächsten 6 Jahre einkalkuliert (gemäß Wachstumschancengesetz) dürfte die Rendite schon deutlich über 4 % liegen.

Was auch immer ein ganz wichtiger Wert ist, ist die sogenannte Immobilienpreisblase. Hier ermitteln die Forscher aufgrund der Preise für Eigentumswohnungen und Häuser ob die Gefahr besteht Verluste zu machen. 2005 lag der Wert zwischen mäßig und gering, er lag im Jahr 2012 auf eher gering und ist nun im Jahr 2023 immer noch deutlich unter mäßig in Richtung gering. 

Wir von Bauconcept hoffen Ihnen mit diesen Zahlen eine Grundlage für Ihre Entscheidung zum Erwerb eines (Bauconcept) Hauses gegeben zu haben. 

Bleiben Sie gesund.

Gärtringen, den 10. November 2023

Bernd Geisel, Bauconcept Projektentwicklung GmbH