Immobilienpreise fallen im Rekordtempo

Artikel aus den Stuttgarter Nachrichten vom 24. / 25. Juni 2023

Ich habe den Eindruck, dass das Sommerloch dieses Jahr schon Ende Juni beginnt, zusammen mit den großen Ferien in Nordrhein-Westfalen. 

Jetzt wird wieder ein alter Hut aufgewärmt in Bezug auf das statistische Bundesamt, dass Immobilienpreise im Rekordtempo fallen würden. Das tun sie nicht.

Der Unsinn stand auch schon am 25. / 26. März 2023 in der Stuttgarter Zeitung und dazu habe ich auch gleich einen Kommentar verfasst und auf unserer Homepage eingestellt.

Am 16. Mai 2023 haben wir einen Artikel eingestellt, in dem wir den Bericht des mir bis dahin unbekannten GREIX kommentiert haben, das für sich in Anspruch nimmt, weil von den Universitäten Köln und Bonn verfasst, korrekt zu sein und uns allen einen genauen Überblick zu verschaffen, was sich in Sachen Immobilienpreise tut.

Das statistische Bundesamt macht nichts anderes, als eine Unmenge an Zahlen zusammenfassen und das statistische Mittel zu bilden. Das ist die Aufgabe des statistischen Bundesamtes und die Aufgabe von Journalisten und auch von Politikern ist es, sich diese Zahlen genau anzuschauen und entsprechend zu bewerten. Bei Immobilienpreisen ist ganz besonders die Lage innerhalb Deutschlands wichtig.

Dass gebrauchte Einfamilienhäuser, allerdings auch gebrauchte Wohnungen, wenn diese älter sind als 20 – 25 Jahre, sehr deutlich an Wert verloren haben, kann jeder mit gesundem Menschenverstand nachvollziehen.

Zum einen waren die Preise in den letzten 3 – 5 Jahren deutlich überhöht, es wurde auch für Bauconcept-Häuser, die keine 10 Jahre alt waren, fast der doppelte Preis verlangt als das Haus gekostet hat und, wie ich höre, auch teilweise erzielt. 

Bei gebrauchten Immobilien, die über 20 – 25 Jahre alt sind, ist der Preisrückgang ganz einfach dadurch entstanden, weil es niemanden auf dieser Welt gibt, der den gleichen Euro 2-mal ausgeben kann. 

Entweder gebe ich den Euro dafür aus, mir ein gebrauchtes Einfamilienhaus zu kaufen, oder ich gebe ihn dafür aus, das gekaufte Einfamilienhaus energetisch zu sanieren und z. B. mit einer Wärmepumpe künftig zu beheizen.

Wenn der Käufer eines gebrauchten Einfamilienhauses noch im vergangenen Jahr mit 50.000 bis 80.000 Euro Renovierungskosten gerechnet hat, um das Haus seinen Bedürfnissen und dem Stand der Technik anzupassen, dann muss er heute vom doppelten Betrag ausgehen, da er bei einer energetischen Ertüchtigung des Gebäudes einiges mehr tun muss, als das, was bislang als sinnvoll und richtig eingeschätzt wurde. Der Käufer braucht eine neue Heiztechnik im Haus die, je nachdem wie diese ausgestaltet wird, zwischen 40.000 – 60.000 Euro kostet.

Natürlich entwickeln sich die Preise in Deutschland auch unterschiedlich. In wirtschaftlich weniger starken Gebieten fallen die Preise für gebrauchte Immobilien stärker als in wirtschaftlich starken Regionen wie der Region Stuttgart, bei der weiterhin die Nachfrage das Angebot, auch bei gebrauchten Immobilien, weit übersteigt. 

Ich denke, die einzige Person, die glaubt, dass 2022 / 2023 / 2024 jeweils rund 400.000 Wohnungen in Deutschland gebaut werden, ist unsere Bundesbauministerin Frau Klara Geywitz.

Wer sich wirklich darüber informieren will, wie sich die Immobilienpreise im Detail entwickeln, sollte sich den empirica Kreisreport kaufen, den es für nahezu jeden Landkreis in Deutschland gibt, der knapp 30 Euro kostet und in der Regel alle 4 Wochen aktualisiert wird.

Doch kommen wir nun zu den Zinsen.

Diese sind unzweifelhaft gestiegen. Statt 1,5 % – 2 % müssen jetzt ca. 3,3 % bezahlt werden für langfristige Immobiliendarlehen. Die sehr günstigen Darlehen von 1,5 % - 2 % waren mit 2 % zu tilgen, die Baudarlehen mit 3,3 % - 3,5 %, wie Sie sie jetzt Ende Juni 2023 angeboten bekommen, mit 1 %.

Natürlich muss derjenige, der mit 1 % tilgt, sein Haus länger abbezahlen. Aufgrund der Inflation und der damit verbundenen Lohnsteigerungen kann die Tilgung im 7. Jahr ohne zusätzliche Belastung für die jeweilige Bauherrenfamilie auf 2 % erhöht werden und im 12. Jahr auf 3 %.

Wenn man dann noch die Ersparnis im Bereich der Ausgaben für Energie dagegen rechnet, verbleibt für eine Bauherrenfamilie im Mittel ein Betrag von rund 400 Euro im Monat – somit 5.000 Euro im Jahr mehr als noch 2021, das ist viel Geld aber nicht so viel, dass es für eine reißerische Schlagzeile geeignet ist.

Da es jetzt wohl noch für einige Jahre weniger Wohnungen gibt in den Ballungsräumen wie der Region Stuttgart als die Nachfrage nach diesen Wohnungen ist, werden die Mieten auch weiterhin überdimensional steigen, was mit Sicherheit einige Familien dazu bewegen wird, den Schritt zum eigenen Haus zu machen, was natürlich auch etwas mit mehr Lebensqualität zu tun hat.

Bleiben Sie gesund.

Gärtringen, den 25. Juni 2023

Bernd Geisel, Bauconcept Projektentwicklung GmbH

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