Immobilien-Krise / „Aus das Haus“

Artikel aus dem Focus vom 19. November 2022

Jetzt fühlt sich auch die Redaktion des Focus veranlasst, im Bild Zeitungs Manier ein sehr komplexes Thema, wo es um sehr viel Geld zu, mit Schlagworten aufzubereiten, damit neue Leser gefunden werden können.

Dass auch die Baukosten stark steigen als eine Folge des Ukraine Kriegs , wenn nicht sogar im Wesentlichen dadurch verursacht werden, auch in dem Bereich wo Bauconcept tätig ist, dies Spuren hinterlässt, ist nicht wirklich neu. 

Aufgrund von Lieferkettenunterbrechungen und Produktionsausfällen irgendwo auf der Welt, und „der Steuerung“ durch internationale Baustoffkonzerne haben wir ganze erhebliche Baukostensteigerungen die schon während der Corona Krise begonnen haben, aber nun nochmal ganz erheblich gesteigert wurden auf bis zu über 100 %. 

Dass die Familie, die bis August / September 2021 noch ein Haus gebaut hat, dies günstiger tun konnte wie heute, kann jeder der sich ein Haus kaufen will oder bauen lässt, bestätigen.

Dass dauerhaft die Energiekosten nicht mehr so günstig sein werden wie bis Anfang 2022, oder gar Herbst 2021 ist eine Tatsache mit der sich jeder von uns abzufinden hat. Es wird auch sicher nie wieder Energie zu den Preisen geben wie bis August/September 2021, so meine Einschätzung.

Wenn eine Familie deshalb weiter in einer 100 qm Mietwohnung lebt, die 10 oder 20 Jahre „alt“ ist bezahlt sie jeden Monat künftig € 200,- bis € 400,- mehr für die Energiekosten, d. h. die zweite Miete steigt beträchtlich, das ist sehr ärgerlich für die Menschen die in solchen Wohnungen leben oder auch in älteren Einfamilienhäusern, da sie gegen die Kostensteigerungen quasi nichts unternehmen können.

Wenn eine gemietete Wohnung 30 oder 40 Jahre alt ist, ist die zweite Miete nochmal erheblich höher. 

Im Jahr 1992 wurde erstmals von unserer Regierung das Thema Energiesparen im Haus- oder Wohnungsbau „zaghaft“ aufgegriffen, das hieß damals noch nicht EnEV oder GEG, sondern Heizanlagenverordnung.

Bis es dann tatsächlich „ernst zu nehmende“ Vorgaben für die Wärmedämmung eines Hauses gab, hatten wir fast das Jahr 2000 erreicht. 

Das heißt alle Gebäude die vorher erstellt wurden, auch die von Bauconcept erstellten, verursachen jetzt erhebliche Kosten für die Energieversorgung.

Wer sich deshalb jetzt ein neues Haus kauft bzw. bauen lässt zahlt zwar wesentlich höhere Baumaterialpreise und auch mehr Zinsen, aber erheblich weniger für die Energie. 

Mit diesem Thema befasst sich der Artikel nicht aber damit, dass Immobilienpreise sinken, wobei dies natürlich nicht für ganz Deutschland zutreffend ist, und auch nicht so als statistisches Mittel angegeben werden sollte dies, ist viel zu oberflächlich und auch viel zu pauschal und deshalb nicht zutreffend und bei den Summen über die wir hier sprechen, ist die statistische Vereinfachung in meinen Augen nicht angebracht. 

Im Übrigen sind die Zinsen für langfristige Baudarlehen in den letzten 4 Wochen zwei Mal gesenkt worden, wenn auch nicht viel, aber es passt eben nicht zu den reißerischen Schlagzeilen, dass die Bauzinsen explodieren. 

Auch die Bauconcept Kunden zahlen wegen der gestiegenen Zinsen im Mittel € 500,- im Monat mehr, wie sie letztes Jahr bezahlt hätten, obwohl die Tilgung zwischenzeitlich üblicherweise nicht mehr zwei, sondern ein Prozent beträgt.

Das ist sehr viel Geld, doch was ist die Alternative?

In der Mietwohnung bleiben und jeden Monat € 200.- bis € 400,- mehr bezahlen für die Energiekosten, oder € 500,- gegenüber 2021 mehr bezahlen für das eigene Haus. 

Was in diesem Zusammenhang nicht außer Acht gelassen werden darf ist, dass wir als Folge unterbrochener Lieferketten und Corona Pandemie ganz entscheidend auch durch die Energiekrise, die durch den Ukraine Krieg ausgelöst wurde, wir eine Inflation haben, wie wir sie seit 50 Jahren nicht mehr hatten. 

Früher nannte man eine solche Inflation sogar eine galoppierende Inflation. 

Aufgrund dieser Inflationsrate werden auch die Löhne und Gehälter stärker steigen, wie die Löhne und Gehälter in den letzten Jahren gestiegen sind, zwar nicht in der Höhe wie die Inflation zugenommen hat, aber durchaus, wie die jüngsten Tarifabschlüsse zeigen, bei 50 % bis 60 % dessen was wir aktuell an Inflationsrate haben. 

Dies wiederum heißt, wenn sie heute im Monat € 500,- mehr bezahlen für die Finanzierung Ihres neuen Hauses, wie Sie noch im August 2021 bezahlt hätten, spüren Sie diese € 500,- heute deutlich (ohne die Energieeinsparung zu berücksichtigen), und in 5 Jahren sind das aufgrund Ihres gestiegenen Einkommens „nur noch“ etwa € 350,- und in 10 Jahren sind sie „gefühlt“ bei Null. 

Da die Inflationsrate nun doch sehr deutlich gestiegen ist, werden auch die Mieten überproportional steigen, dieser Zusammenhang ist nicht neu, sondern war in den letzten 50 Jahren schon so. Dies lässt sich durch die Zahlen des Statistischen Landesamtes nachvollziehen.

Dass ein Pelletofen glücklich macht in Bezug auf die Heizkosten, ist ein Märchen. Pellets sind erheblich stärker gestiegen im Preis wie Erdgas. 

Auch das kann man beim Statistischen Landesamt einsehen und nachvollziehen. 
Dass die EZB den Leitzins im Dezember 2022 nochmal anheben wird ist sicher, damit soll die Inflation eingedämmt werden.

Ich für meinen Teil glaube aber, dass den Europäischen Regierungen eine hohe Inflation sehr recht ist, da nur mit einer hohen Inflation die enorme neue Staatsverschuldung der letzten 3 Jahre, verursacht durch die Corona Pandemie und den Krieg in der Ukraine, irgendwann noch finanziell zu bewältigen ist, da nicht nur das Darlehen das eine Bauherrenfamilie für ihr eigenes Haus aufnehmen muss sich durch die hohe Inflation erheblich wegen der Geldentwertung reduziert, sondern auch die Staatsverschuldung. 

Wenn man sich den Vergleich ansieht, wo Häuser und Wohnungen teurer werden, und wo diese im Preis zurückgegangen sind, reibt man sich schon die Augen, warum in vielen Städten, die nicht gerade zu den wirtschaftlich stärksten gehören, die Preise steigen werden, so die Prognose. 

Sehen wir Mal von Hamburg ab, handelt es sich hier um Städte und Gemeinden, wo Familien hinziehen um günstiger kaufen zu können, weil sie es sich z. B. in Stuttgart, Karlsruhe, München und Wiesbaden nicht mehr leisten können. 

In Stuttgart sollen nun Bestandswohnungen 1,4 % im Preis fallen das sind immer noch € 5.219,- pro Quadratmeter, und künftig in Wittenberg, wo eine Preissteigerung von 5,5 % prognostiziert wird, liegt der Quadratmeterpreis dann bei € 1.481,-.

Baufinanzierende Banken prüfen Kreditanfragen nicht erst seit gestern gründlich, das ist auch der Grund dafür, dass die Lebenshaltungskosten im Darlehensvertrag, d. h. bei dessen Prüfung ein wesentlicher Bestandteil sind, dies ist auch nichts Neues, und wenn Sie zwei Kinder haben, das zweite auch etwas zum Essen haben möchte und zum Anziehen und in die Schule gehen will das zweite Kind auch, das wissen die Bauherren und die Banker nun zumindestens aus dem Artikel im Focus.

Die Immobilienblase 2007, die in den USA geplatzt ist war eine Folge dessen, dass jeder der ein Haus finanziert hat, es mit bis zu 130 % des Wertes beliehen bekommen hat. Solche Kreditvergaben gab es in Deutschland nie, und wird es auch nie geben.

Es ist schön zu lesen, dass es nach wie vor neuer Wohnungen bedarf.

Wer die letzten 10 Jahre in einen Bausparvertrag angespart hat, gehört anscheinend heute zu den Gewinnern, sagt der Focus, das ist keine Aussage meinerseits gegen einem Bausparvertrag, aber jeder Bausparvertrag hat einen niedrigen Ansparzins, damit er nachher einen niedrigen Baukreditzins bieten kann.

Was jetzt passieren wird, was aber in diesem Artikel nicht steht ist Folgendes: 

Nicht mehr jeder Bauplatz in 2-B Lage, wird zu jedem Preis verkäuflich sein, ebenso wenig wie Wohnungen und Häuser zu Fantasiepreisen in teils „kritischen“ Lagen, so war es die letzten Jahre, und das war schlecht für die Bauherren und unsere Branche.

Aberwitzige Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser wird es jetzt auch nicht mehr geben, sondern der Käufer eines solchen Hauses wird genau prüfen und einrechnen wie viel Geld er für eine energetische Sanierung auszugeben hat. Diese Kosten sind beträchtlich gestiegen, nicht nur weil die Baukosten insgesamt deutlich gestiegen sind, sondern heute muss wesentlich mehr investiert werden in ein älteres Gebäude um die dauerhaft gestiegenen Energiekosten zumindestens zum Teil abzufangen. 

Es wird, so meine Einschätzung, auch in den nächsten Jahren nicht mehr möglich sein, innerhalb von nicht einmal 5 Jahren einen um 80 % höheren Preis für ein Bauconcept Haus zu erzielen, wie es gekostet hat. Ein paar unserer Kunden haben diese Wertsteigerung erzielt beim Verkauf, ob der Käufer mit diesem Preis dauerhaft glücklich wird und sich sicher ist, die richtige Entscheidung getroffen zu haben, wage ich zu bezweifeln. 

Bleiben Sie gesund.

Gärtringen, den 21. November 2022

Bernd Geisel, Bauconcept Projektentwicklung GmbH

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