GEWOS: Beratung, Planung, Forschung

Immobilienmarkt Deutschland 2022, Herausgegeben Oktober 2023 

Wir hören ja immer wieder, dass es dem deutschen Immobilienmarkt „schlecht geht“, wobei hier Äpfel und Birnen sowie sonstiges Obst vermischt werden, durchgeschüttelt und dann wird daraus eine Zahl die alle deutschen Gemeinden umfasst und dann ist ein Umsatzrückgang von bis zu 20 % „eingetreten“ inkl. der Regionen kurz vor der französischen Grenze oder in den neuen Bundesländern kurz vor der polnischen oder tschechischen Grenze, wo nicht mit steigenden Umsätzen gerechnet werden kann wie in wirtschaftlich starken Regionen wie der unseren.

Die Forscher bei GEWOS haben nun differenziert, wie man das Ganze auch mal „in Euros erfasst“ was auch die Zahlen nachvollziehbarer macht. Auch wurde in einer Karte dargestellt, wie sich die Preise, je nach Region, entwickelt haben. 

Es heißt immer wieder, dass es jetzt eine Krise gäbe, aber bereits 2021 sind die Umsätze bei Einfamilienhäusern und bei Wohnbauland zurückgegangen, da einfach die Preise so stark gestiegen sind, dass immer weniger Menschen sich ein eigenes Haus leisten konnten.

Dass es starke Umsatzrückgänge gab bei Mehrfamilienhäusern und bei Wohnbauland 2022, haben wir schon oft auf unserer Homepage erläutert, warum dies so ist, da sich nicht mehr jede Eigentumswohnung auf jeden Bauplatz in jeder Lage zu jedem Preis verkaufen lässt. Diese Entwicklung, die wir seit 2020 überall haben, war absehbar, dass dies ein Ende hat und es keine zweistelligen Zuwachsraten mehr gibt. 

Dass sogenannte Wirtschaftsimmobilien sich nicht mehr gut verkaufen lassen ist eine Folge von Corona, da immer mehr Menschen wegen der Kontaktbeschränkungen von Zuhause aus gearbeitet haben und werden dies in begrenztem Umfang weiter tun, d. h. der Bedarf von Büroflächen wird mittelfristig um 20 - 30 % zurückgehen, da diese Flächen einfach nicht mehr von Firmen genutzt werden. 

Wenn sie sich mal die Zahlen anschauen bei Ein- und Zweifamilienhäusern für den Zeitraum 2020 – 2023, dann sehen sie, dass 2021 ein wesentlich größerer Umsatz war wie 2020, wo noch niemand von einer Krise gesprochen hat, und in 2022 war es nur 1 % weniger wie in 2021. In Deutschland, d. h. für alle Bundesländer zusammen ohne Berücksichtigung regionaler Gegebenheiten. Dass wir derzeit keine Zinssätze mehr haben für Baudarlehen auf dem Niveau von 2021, wissen wir alle, daran wird sich aber mittelfristig - unserer Einschätzung nach - nichts ändern. Wer jetzt darauf wartet, dass wir wieder Zinsen bekommen von 1,5 % bis 1,9 %, der wird - meines Erachtens nach - das Problem haben, wenn es jemals wieder solche Zinssätze gibt, dass bis dorthin das Haus, das er kaufen möchte, erheblich teurer geworden ist. 

Der Preisanstieg für Bauleistungen ist zwar nicht mehr mit 10 / 12 %, mit coronabedingten über 20 % pro Jahr zu erwarten, oder noch höher, was wir schon hatten in den letzten 2 / 3 Jahren, sondern bleibt hoffentlich bei 2 / 3 % im Jahr, d. h. dem langfristigen Mittel aus den letzten Jahrzehnten. Beim Preis eines Bauconcept-Hauses sind dies 12.000 bis 16.000 € pro Jahr, hinzu kommt, dass die Mieten überproportional steigen werden, weil definitiv immer weniger Wohnungen gebaut werden die dann zur Vermietung zur Verfügung stehen.

Es gibt weiter einen starken Zuzug in die Region Stuttgart und auch für fast alle Gebiete in Baden-Württemberg. Die letzten 20 Jahre ist die Bevölkerung in Baden-Württemberg um ziemlich genau 1 Million Menschen angewachsen. Der durchschnittliche Zuzugsüberschuss in der Region Stuttgart, in den letzten 12 - 15 Jahren, war etwas über 20.000 Personen pro Jahr. Dieser Umstand wird dazu führen, dass der Bedarf an Wohnraum zur Miete und zum Selbstbezug weiter steigen wird, voraussichtlich nicht mehr zweistellig pro Jahr, aber sicher nicht unter 3 / 4 % pro Jahr.

Bleiben Sie gesund.

Gärtringen, den 14. Oktober 2023

Bernd Geisel, Bauconcept Projektentwicklung GmbH

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