Dem Schweinezyklus geht das Futter aus

empirica-Paper Nr. 265

Herr Dr. Braun von empirica, den ich vor Jahren persönlich anlässlich eines Vortrags kennenlernen durfte, hat im Juli 2022 eine Studie zum Thema Schweinezyklus veröffentlicht, den wir in unserer Branche seit Jahrzehnten haben. 

Früher war es tatsächlich so, die Preise stiegen 7 Jahre lang und dann waren sie in einer waagerechten Bewegung – stagnierten – und dann stiegen sie nach 3 – 4 Jahren wieder.

Es war deshalb, da wir jetzt nun schon seit 2009 nur noch steigende Preise kennen bei Immobilien, sicher sinnvoll, dieses Thema wissenschaftlich zu untersuchen.

Dass steigende Zinsen für Baukredite zum Erwerb eines eigenen Hauses sich negativ auf die Nachfrage auswirken ist richtig, da der Kreis derjenigen, die sich ein Haus leisten können, dadurch kleiner wird, wobei man diesen Umstand differenziert betrachten sollte. Bauconcept-Kunden werden im Mittel zwischen 400 und 500 Euro im Monat mehr bezahlen müssen für das eigene Haus aufgrund der gestiegenen Zinsen und der Preise. Davon wird aber die Hälfte wieder eingespart durch die wesentlich niedrigeren Energiekosten, d. h. der „echte“ Mehraufwand liegt bei etwa 200 Euro im Monat, auch das ist viel Geld. 

Natürlich muss Herr Dr. Braun viele Zahlen quer über das ganze Bundesgebiet in seine Berechnungen mit einfließen lassen, d. h. regionale Gegebenheiten können in einer solchen Studie nicht wirklich erfasst werden. Dies sind aber wesentliche Faktoren beim Preis einer Wohnung oder eines Hauses.

Eine wirtschaftlich starke Region wie unsere überzeugt damit, dass es viele interessante und gut bezahlte Arbeitsplätze gibt. Deshalb steigen hier die Preise weiter, vielleicht nicht mehr so schnell, wie sie in den letzten Jahren gestiegen sind, so meine persönliche Einschätzung, aber bedingt durch wesentlich höhere Baumaterialpreise und steigende Lohnkosten bei den ausführenden Firmen wird es auch weiterhin eine Steigerung der Preise geben. 

Herr Dr. Braun spricht auch das Thema Torschlusspanik an. Ich hoffe, diese hat sich  jetzt nicht eingestellt. Die Studie stammt vom Juli 2022 und zwischenzeitlich stabilisieren sich die Zinsen für langfristige Baudarlehen, sie sind sogar leicht rückläufig, d. h. es kann eventuell davon ausgegangen werden, dass sich ein Zinssatz zwischen 2,5 % und maximal 3,5 % als dauerhaft für die nächsten 2 / 3 / 4 Jahre einstellen wird, d. h. solange die Inflation noch so hoch ist, so meine persönliche Einschätzung.

Herr Dr. Braun thematisiert zurecht auch das Thema Zuwanderung. Die Region Stuttgart hat seit Langem einen deutlichen jährlichen Zuzugsüberschuss in einer Höhe im Mittel wie die Gemeinde Gärtringen mit rund 13.000 Einwohnern.

Teilweise lag das Zuzugsplus im Jahr bei über 20.000 Menschen, die mehr in die Region Stuttgart gezogen sind als „abgewandert“. 

Offensichtlich hält auch die Tendenz an, dass insbesondere junge Familien ins Umland der großen Städte ziehen, da dort die Preise etwas niedriger sind. Dass hier die gute Verkehrsanbindung, insbesondere auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln, eine zwingende Voraussetzung ist, ist selbstverständlich. 

Dass auch die Coronapandemie sich positiv auf die Nachfrage nach einem Eigenheim ausgewirkt hat, hätte ich persönlich jetzt nicht gedacht, aber dafür gibt es ja Menschen wie diejenigen, die bei empirica arbeiten, die alles genau untersuchen und uns dann an ihren Erkenntnissen teilhaben lassen.

Was für mich auch neu war ist, dass im angelsächsischen Ausland sowohl Selbstnutzer als auch Kapitalanleger mit variablen Zinsen finanzieren und die deshalb, wenn die Zinsen steigen, in wirtschaftliche Bedrängnis kommen können. 

Unsere Kunden finanzieren so, wie es vernünftig und richtig ist, und sichern sich den Zinssatz zumindest für 15, häufig für 20 Jahre.

Ich hoffe auch nicht, dass unsere Landesregierung den Grunderwerbssteuersatz anhebt. 5 % sind weit mehr als angemessen, d. h. schon zu viel, das sollte nicht auch noch erhöht werden.

Unterstreichen kann man den Schlusssatz von Herrn Dr. Braun:

Wer mit wenig Marktkenntnis überteuert eingekauft hat, bekommt als erstes zittrige Hände.

Ich habe den Eindruck, dass unsere Kunden sich sehr genau auf dem Markt umsehen und die Angebote vergleichen und erst dann eine Entscheidung treffen.

Herr Dr. Braun verweist in seinen Ausführungen auf die empirica-Paper Nr. 260 und 263, welche wir Ihnen beifügen.

Interessant ist Punkt 3. (empirica-Paper Nr. 260): „Die Debatte ist oft unredlich“ beim Thema Einfamilienhaus. Diesen Punkt sollten Sie sich mal durchlesen. Es wurde ja vor der letzten Bundestagswahl eine Debatte zu diesem Thema geführt, die alles andere als zielführend war.

Ebenfalls interessant finde ich auch Punkt 4.: „Die Debatte ist zuweilen faktenfrei“. Das trifft es sehr genau und das Fazit ebenfalls. Diskussionen sollten auf Basis seriös ermittelter Zahlen geführt werden.

Die Wohnungsmarktprognose 2022 / 2023 (empirica-Paper Nr. 263) ist als das zu sehen, was es ist, nämlich eine Prognose. Wenn wir alle sicher wüssten, wieviel Menschen im Jahr 2035 in Deutschland leben und wo, wäre vieles leichter planbar, aber das werden wir nicht wissen, da die Einflussfaktoren so vielfältig sind. 

Das statistische Landesamt Baden-Württemberg hat jahrelang angegeben, die Einwohnerzahlen in Baden-Württemberg würden zurückgehen. Darauf hat sich unsere Landesregierung verlassen und an der Aufarbeitung dieses Problems, d. h. der falschen Prognose, arbeitet unsere derzeitige Landesregierung nun schon etwa 15, wenn nicht sogar schon 20 Jahre.

Wir bekommen auch erzählt, dass aus diesem Grund, d. h. aufgrund der falschen Prognose des Statistischen Landesamtes aufbauend wir im Landkreis Böblingen nicht genügend Erddeponien hätten. 

Die regionale Betrachtung unter Punkt 5. bestätigt, dass in ganz Baden-Württemberg die Nachfrage nach Einfamilienhäusern deutlich zunehmen wird, wobei die Nachfrage nach Eigentumswohnungen lediglich im Raum Stuttgart hoch bleiben wird. 

Aber wie gesagt, das sind Prognosen, die regelmäßig auf die tatsächlichen Entwicklungen angepasst werden (sollten). 

Ich wünsche Ihnen viele neue, für Sie persönlich wichtige Erkenntnisse.

Bleiben Sie gesund.

Gärtringen, den  11. Januar 2023

Bernd Geisel, Bauconcept Projektentwicklung GmbH

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